Sertifikat Ganda: Penyebab dan Cara Membatalkannya

Apa itu sertifikat ganda

Sertifikat ganda adalah keadaan ketika satu bidang tanah, seluruhnya atau sebagian, tercatat dalam dua sertifikat atas nama pihak yang berbeda. Kondisi ini berbahaya karena dua orang merasa sebagai pemilik sah dan masing-masing dapat menjual atau menjaminkan tanah yang sama.

Sistem pendaftaran tanah Indonesia menganut sistem yang menjamin kepastian hukum secara terbatas. Sertifikat adalah alat bukti yang kuat, tetapi masih dapat dibatalkan jika terbukti cacat.

Penyebab yang umum

• Kesalahan administrasi, misalnya dua permohonan atas bidang yang sama terbit karena data pemetaan belum lengkap.
• Pengukuran yang keliru sehingga dua bidang saling menumpuk.
• Penggunaan surat palsu atau keterangan tidak benar saat mengajukan hak.
• Kolusi atau pemalsuan oleh oknum.

Di daerah yang pemetaan tanahnya belum lengkap, tumpang tindih lebih mudah terjadi. Itu sebabnya pendaftaran seluruh bidang tanah dan pemetaan digital terus didorong pemerintah.

Upaya administratif di kantor pertanahan

Langkah pertama adalah memeriksa riwayat tanah melalui warkah dan buku tanah di kantor pertanahan. Ajukan pengaduan tertulis beserta bukti kepemilikan. Kantor pertanahan dapat melakukan pemeriksaan, memanggil kedua pihak, dan memfasilitasi mediasi sesuai Permen ATR/BPN 21/2020.

Pembatalan hak karena cacat administrasi dapat dilakukan oleh pejabat berwenang setelah pemeriksaan, sebagaimana diatur dalam peraturan tentang pembatalan hak atas tanah. Prosesnya tidak cepat, dan hasilnya bergantung pada pembuktian.

Jalur pengadilan

Jika sengketa menyangkut siapa pemilik sebenarnya, perkaranya biasanya diajukan ke pengadilan negeri. Jika yang dipersoalkan adalah keputusan pejabat tata usaha negara yang menerbitkan sertifikat, jalurnya adalah Pengadilan Tata Usaha Negara dengan tenggat yang ketat. Putusan yang berkekuatan hukum tetap menjadi dasar pembatalan dan pencatatan oleh kantor pertanahan.

Pasal 32 ayat (2) PP 24/1997 juga penting: pihak yang tanahnya terbit sertifikat atas nama orang lain tidak dapat lagi menuntut jika lima tahun lewat sejak penerbitan, sepanjang sertifikat diperoleh dengan itikad baik dan tanahnya dikuasai nyata oleh pemegangnya. Karena itu, jangan menunda bertindak.

Contoh

Contoh: Bu Tuti hendak menjual tanahnya, tetapi calon pembeli, Pak Dani, menemukan bahwa kantor pertanahan mencatat bidang itu juga atas nama Pak Anton. Bu Tuti mengajukan pengaduan dan membawa sertifikat lama serta bukti PBB. Kantor pertanahan menelusuri warkah dan memanggil kedua pihak. Hasilnya bergantung pada bukti yang ditemukan.

Cara mencegah sertifikat ganda

Pemilik tanah dapat mengurangi risiko dengan memastikan tanahnya sudah bersertifikat dan terpetakan. Jika sertifikat masih berupa buku, pertimbangkan beralih ke sertifikat elektronik sesuai ketentuan kementerian. Lakukan pengecekan sertifikat di kantor pertanahan sebelum jual beli dan sebelum menjadikan tanah sebagai jaminan.

Kuasai tanah secara nyata: pagari, rawat, dan bayar PBB tepat waktu. Penguasaan nyata dan bukti pajak membantu pemilik membuktikan haknya bila ada klaim dari pihak lain.

Posisi pembeli beritikad baik

Pembeli yang membeli dari pemegang sertifikat setelah melakukan pengecekan wajar dapat dilindungi sebagai pembeli beritikad baik. Namun perlindungan itu tidak mutlak. Pengadilan menilai apakah pembeli sudah berhati-hati, misalnya memeriksa sertifikat, melihat langsung tanah, dan bertanya kepada tetangga.

Karena itu, calon pembeli tidak cukup hanya mengandalkan penampilan sertifikat. Minta pengecekan resmi di kantor pertanahan, pastikan penjual benar-benar penghuni atau pemilik, dan jangan tergiur harga yang jauh di bawah pasar.

Bila Anda sudah telanjur membeli tanah yang kemudian diketahui bersertifikat ganda, kumpulkan semua bukti pembelian dan segera konsultasikan dengan advokat, sebab tenggat untuk menggugat dapat berjalan.

Peran blokir dan pencatatan sita

Pemilik yang khawatir tanahnya dijual pihak lain dapat meminta pencatatan blokir di kantor pertanahan sesuai ketentuan. Blokir bersifat sementara dan bukan putusan, namun mencegah proses jual beli berjalan sementara sengketa diperiksa. Bila ada sita jaminan dari pengadilan, hal itu juga dicatat dalam buku tanah.

Ingat bahwa blokir yang diajukan tanpa dasar dapat dipersoalkan. Gunakan hanya bila ada alasan dan bukti yang masuk akal.

Pentingnya tidak menunda

Tenggat dan bukti saling berkaitan. Semakin lama sengketa dibiarkan, semakin sulit menelusuri saksi dan dokumen. Mulailah dengan pengecekan resmi, lalu tentukan jalur yang tepat bersama advokat. Jangan menandatangani apa pun dari pihak lawan sebelum dipahami isinya.

Hal yang sering keliru

• Menganggap sertifikat pasti kebal dari pembatalan; sertifikat yang cacat dapat dibatalkan.
• Membiarkan tanah tidak dikuasai atau tidak dirawat bertahun-tahun.
• Menjual tanah yang sedang dipersoalkan sebelum statusnya jelas.

Dasar hukum

• PP 24/1997 Pasal 32 ayat (2)
• Permen ATR/BPN 21/2020
• PP 18/2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah

Dalam kategori yang sama

• Rumah di Atas Tanah Sewa: Bisakah Mendapat Sertifikat Hak Milik?
• Sertifikat Tanah Hilang atau Rusak: Cara Mengurus Penggantian
• Sewa Rumah: Hak dan Kewajiban Penyewa serta Pemilik

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.