Rumah atau Kebun di Bawah Jalur SUTT/SUTET: Hak Kompensasi dan Cara Mengajukan Keberatan

Masalah yang sering dialami warga

Bayangkan Pak Darto punya rumah dan kebun durian di pinggir desa. Suatu hari datang petugas mengukur tanah karena akan dibangun saluran udara tegangan tinggi (SUTT) yang melintas di atas kebunnya. Beberapa bulan kemudian ada pemberitahuan bahwa sejumlah pohon harus dipangkas atau ditebang. Pertanyaannya: apakah Pak Darto berhak mendapat uang, berapa, dan bagaimana kalau ia tidak setuju dengan angkanya?

Jaringan transmisi listrik memang tidak mengambil tanah secara utuh seperti pembangunan jalan tol. Kabelnya melintas di udara, sedangkan tanah di bawahnya tetap milik warga. Namun, di sekitar kabel ada ruang bebas yang harus kosong dari benda apa pun demi keselamatan. Akibatnya, pemilik tanah tidak lagi leluasa membangun atau menanam pohon tinggi. Pembatasan inilah yang menjadi dasar kompensasi.

Aturan yang berlaku sekarang

Sejak 30 April 2025, ketentuan teknisnya diatur dalam Peraturan Menteri ESDM Nomor 13 Tahun 2025 tentang Ruang Bebas Jaringan Transmisi Tenaga Listrik dan Kompensasi atas Tanah, Bangunan, dan/atau Tanaman yang Berada di Bawah Ruang Bebas Jaringan Transmisi Tenaga Listrik. Peraturan ini mencabut Permen ESDM Nomor 13 Tahun 2021, yang sebelumnya juga telah menggantikan Permen ESDM Nomor 27 Tahun 2018 dan Nomor 18 Tahun 2015. Jadi, bila Anda menemukan artikel lama yang mengutip rumus dari peraturan tahun 2018 atau 2021, berhati-hatilah karena aturannya sudah berganti.

Payung hukumnya adalah Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2009 tentang Ketenagalistrikan (sebagaimana telah diubah melalui Undang-Undang Cipta Kerja), yang mewajibkan pemegang izin usaha ketenagalistrikan memberi ganti rugi hak atas tanah atau kompensasi kepada pemegang hak atas tanah yang dipakai secara langsung maupun tidak langsung.

• Ruang bebas: ruang di sekeliling dan sepanjang konduktor (kawat) yang dibatasi bidang vertikal dan horizontal, yang harus bebas dari benda apa pun demi keselamatan (Pasal 1 angka 6).
• Kompensasi: pemberian sejumlah uang kepada pemegang hak atas tanah beserta bangunan, tanaman, dan/atau benda lain di atasnya karena tanahnya digunakan secara tidak langsung tanpa pelepasan hak (Pasal 1 angka 7).
• SUTT: saluran udara bertegangan nominal di atas 35 kV sampai 230 kV (Pasal 1 angka 9). Saluran dengan tegangan lebih tinggi dikenal masyarakat sebagai SUTET.

Siapa yang berhak dan apa yang dikompensasi

Pasal 5 ayat (1) mewajibkan pemilik jaringan memberikan kompensasi kepada pihak yang berhak atas tanah, bangunan, dan/atau tanaman di bawah ruang bebas. Pemilik jaringan di sini adalah pemegang izin usaha penyediaan tenaga listrik, misalnya PLN atau badan usaha lain yang membangun transmisi (Pasal 11).

Yang dinilai meliputi tiga hal: tanah, bangunan (konstruksi yang ditanam atau dilekatkan secara tetap), dan tanaman. Ada pengecualian: tanah yang berfungsi sebagai jalan umum, sungai, atau saluran air tidak dikompensasi (Pasal 6), demikian pula tanaman yang masih berupa bibit (Pasal 8).

Kompensasi ini timbul saat pembangunan jaringan baru, atau saat pemeliharaan yang menambah jarak bebas horizontal maupun memindahkan sebagian jaringan (Pasal 10). Jadi, bila jalur lama digeser dan kini melintas di atas rumah Anda, Anda tetap berhak diperiksa dan dinilai.

Bagaimana besarnya dihitung

Penghitungan dilakukan oleh Lembaga Penilai Kompensasi Ketenagalistrikan yang bekerja berdasarkan perjanjian dengan pemilik jaringan (Pasal 31). Dasarnya adalah nilai pasar tanah, bangunan, dan tanaman. Untuk fasilitas umum atau sosial, dasar penilaiannya bisa berupa biaya membangun kembali. Hasil penilaian dituangkan dalam laporan hasil penilaian besaran kompensasi (LHPBK) yang diregistrasi ke Kementerian ESDM.

Rumus persentasenya (berapa persen dari nilai pasar tanah dan bangunan) dimuat dalam lampiran peraturan. Karena angka ini kerap disalahkutip, mintalah salinan perhitungan dari penilai atau pemilik jaringan dan cocokkan dengan lampiran Permen ESDM 13/2025. Untuk tanaman, nilainya bergantung pada jenis, umur, dan produktivitas; pohon buah produktif tentu dinilai lebih tinggi daripada semak.

Tahapan yang akan Anda lalui

Pasal 12 menyebut empat tahap besar: pemeriksaan rencana jalur, penghitungan, penetapan, dan pembayaran. Dalam praktik, rangkaiannya kira-kira sebagai berikut.

1. Sosialisasi. Pemilik jaringan menjelaskan rencana jalur kepada warga. Hadirilah dan catat nama penanggung jawab.
2. Inventarisasi. Petugas mengukur bidang tanah, mendata bangunan, dan menghitung pohon. Dampingi petugas di lapangan dan pastikan semua tanaman produktif tercatat.
3. Pengumuman peta bidang dan daftar nominatif (Pasal 26–27). Periksa nama, luas, jumlah pohon, dan jenis bangunan Anda di daftar ini.
4. Keberatan bila data keliru. Sampaikan tertulis; pemilik jaringan wajib melakukan inventarisasi ulang paling lama 7 hari kerja.
5. Berita acara yang ditandatangani camat, kepala desa/lurah, dan penanggung jawab teknik (Pasal 29), lalu penilaian oleh lembaga penilai.
6. Pembayaran, yang dibuktikan dengan berita acara yang diketahui camat dan/atau kepala desa/lurah (Pasal 35). Bila pembayaran tidak dilakukan dalam jangka waktu yang ditentukan, inventarisasi harus diulang.

Bila Anda menolak atau sengketa

Jika pihak yang berhak menolak kompensasi atau ada kondisi tertentu (misalnya pemilik tidak diketahui atau tanah sedang disengketakan), uang kompensasi dapat dititipkan di pengadilan negeri (Pasal 35). Penitipan ini tidak menghapus hak Anda untuk menggugat bila merasa dirugikan, tetapi sebaiknya upayakan dulu penyelesaian lewat keberatan dan musyawarah.

Pohon yang ditebang tetap dilindungi. Penebangan memerlukan persetujuan tertulis pemilik, dan ganti rugi diberikan antara lain untuk tanaman di luar ruang bebas yang dahan atau rantingnya masuk ke ruang bebas, serta kerusakan akibat pembangunan pada bangunan atau tanaman yang tidak dikompensasi (Pasal 36).

Pemilik jaringan yang tidak memberikan kompensasi dapat dikenai sanksi administratif berupa teguran tertulis, pembekuan kegiatan sementara, sampai pencabutan perizinan berusaha (Pasal 44–45). Anda dapat melaporkannya ke Direktorat Jenderal Ketenagalistrikan Kementerian ESDM.

Jaringan lama yang belum pernah dikompensasi

Banyak warga tinggal di bawah jaringan yang dibangun puluhan tahun lalu. Ketentuan peralihan (Pasal 46) mengatur bahwa jaringan yang dibangun sebelum Kepmen 975/1999 dan belum pernah mendapat kompensasi, bila dipelihara, diperlakukan seperti pembangunan baru. Untuk jaringan yang dibangun sebelum Permen ESDM 38/2013 dengan kondisi tertentu, penilaian memakai nilai pasar pada saat pembangunan. Kuncinya: Anda harus bisa membuktikan belum pernah menerima kompensasi, jadi simpan dokumen tanah dan tanyakan riwayat pembayaran ke kantor desa atau unit PLN setempat.

Tips praktis agar hak Anda tidak hilang

• Foto kondisi tanah, rumah, dan setiap pohon sebelum petugas datang, lengkap dengan tanggal.
• Siapkan sertifikat atau bukti hak lain (girik, akta jual beli, SPPT PBB) serta KTP dan KK.
• Jangan menandatangani berita acara yang datanya belum Anda periksa.
• Mintalah salinan daftar nominatif dan rincian perhitungan.
• Bila tanah warisan belum dibagi, sepakati dulu di antara ahli waris siapa yang mewakili agar pembayaran tidak tertahan.

Hal yang sering keliru

• Mengira kompensasi berarti tanah dibeli PLN. Hak atas tanah tetap milik Anda; yang dibayar adalah pembatasan pemanfaatannya.
• Mengira semua orang di sekitar jalur pasti mendapat uang. Yang dinilai adalah tanah, bangunan, dan tanaman yang berada di bawah ruang bebas.
• Mengutip rumus dari Permen ESDM 2018 atau 2021. Aturan yang berlaku sekarang adalah Permen ESDM 13/2025.
• Diam saja ketika daftar nominatif salah. Kesempatan memperbaiki data ada pada tahap pengumuman dan keberatan.
• Menganggap pohon boleh ditebang tanpa izin. Penebangan memerlukan persetujuan tertulis pemilik.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah saya masih boleh tinggal di rumah di bawah jalur transmisi?

Pada prinsipnya hak atas tanah tetap milik Anda. Yang dilarang adalah benda yang masuk ke ruang bebas. Apakah bangunan Anda aman tergantung jarak bebas minimum yang dihitung pemilik jaringan; tanyakan hasil pengukurannya secara tertulis.

Berapa lama pemilik jaringan harus menindaklanjuti keberatan?

Pemilik jaringan wajib melakukan inventarisasi ulang paling lama 7 hari kerja sejak keberatan disampaikan.

Saya menolak angka kompensasi, apa yang terjadi?

Uang dapat dititipkan di pengadilan negeri. Anda tetap bisa menempuh musyawarah ulang atau gugatan, tetapi sebaiknya gunakan dulu jalur keberatan dengan bukti nilai pasar pembanding.

Tanah saya bersertifikat atas nama orang tua yang sudah meninggal. Bisakah dibayar?

Bisa, tetapi biasanya diminta surat keterangan waris dan kesepakatan ahli waris tentang siapa yang menerima. Tanpa itu, pembayaran bisa dititipkan di pengadilan.

Ke mana mengadu bila kompensasi tidak dibayar?

Ke pemilik jaringan (misalnya unit PLN yang menangani proyek) dan ke Direktorat Jenderal Ketenagalistrikan Kementerian ESDM, yang berwenang menjatuhkan sanksi administratif.

Dasar hukum

• Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2009 tentang Ketenagalistrikan sebagaimana diubah dengan Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023 (Cipta Kerja)
• Peraturan Menteri ESDM Nomor 13 Tahun 2025 tentang Ruang Bebas Jaringan Transmisi Tenaga Listrik dan Kompensasi atas Tanah, Bangunan, dan/atau Tanaman yang Berada di Bawah Ruang Bebas Jaringan Transmisi Tenaga Listrik
• Peraturan Menteri ESDM Nomor 13 Tahun 2021 (dicabut, berlaku untuk kompensasi yang sudah ditetapkan sebelumnya)

Dalam kategori yang sama

• Zona Nilai Tanah (ZNT): Cara Mengecek Nilai Tanah di BPN dan Mengadukan Nilai yang Tidak Wajar
• Zona Nilai Tanah (ZNT): Cara Mengecek Nilai Tanah di BPN dan Mengadukan Nilai yang Tidak Wajar

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.