Rumah Kontrakan Rusak: Siapa yang Wajib Memperbaiki, Penyewa atau Pemilik?

Masalah yang paling sering muncul

Pak Dedi mengontrak rumah selama dua tahun. Di bulan kelima, atap dapur bocor parah saat musim hujan dan pompa air mati. Pemilik berkata, "Selama dikontrak, semua perbaikan urusan penyewa." Pak Dedi bingung apakah ia wajib membayar sendiri.

Jawabannya ada pada dua sumber: isi perjanjian sewa dan, bila perjanjian diam, aturan sewa-menyewa dalam KUH Perdata (Buku III Bab VII, Pasal 1548 dan seterusnya). Aturan KUH Perdata berlaku untuk sewa rumah, kontrakan, kos, maupun kios, selama para pihak tidak mengatur lain secara sah.

Kewajiban pemilik rumah

Menurut Pasal 1551 KUH Perdata, pihak yang menyewakan wajib menyerahkan barang sewa dalam keadaan terpelihara dan selama masa sewa melakukan perbaikan yang perlu, kecuali perbaikan kecil yang menjadi kewajiban penyewa. Pasal 1552 menambahkan bahwa pemilik menanggung cacat barang sewa yang merintangi pemakaiannya, meskipun ia tidak mengetahui cacat itu saat perjanjian dibuat.

Dalam bahasa sehari-hari, pemilik menanggung kerusakan struktural dan akibat usia bangunan, misalnya:

• atap bocor karena genteng atau rangka lapuk;
• dinding retak, rembesan, atau plafon jebol;
• instalasi listrik dan saluran air di dalam tembok yang rusak;
• septic tank penuh atau saluran pembuangan tersumbat karena konstruksi;
• pompa air, pemanas air, atau AC bawaan yang rusak karena usia pakai wajar.

Putusan Mahkamah Agung Nomor 1400 K/Sip/1974 juga menegaskan bahwa penyewa tidak boleh membongkar atau mengubah benda sewaan tanpa persetujuan pemilik. Artinya, perbaikan besar memang ranah pemilik, dan penyewa tidak bisa begitu saja merenovasi.

Kewajiban penyewa

Pasal 1583 KUH Perdata membebankan kepada penyewa perbaikan kecil sehari-hari, misalnya kaca jendela, daun pintu, dan bagian lain menurut kebiasaan setempat, kecuali kerusakan itu terjadi karena bangunan sudah tua atau karena keadaan memaksa. Pasal 1564 juga menyatakan penyewa bertanggung jawab atas kerusakan selama masa sewa, kecuali ia membuktikan kerusakan terjadi tanpa kesalahannya.

Contoh perbaikan yang lazim ditanggung penyewa:

• lampu dan fitting putus, stop kontak longgar;
• kran bocor kecil, selang, atau kloset tersumbat karena pemakaian;
• kaca pecah atau kunci rusak karena terbentur;
• kebersihan rutin, termasuk menguras toren dan membersihkan talang;
• kerusakan apa pun akibat kelalaian penyewa, tamu, atau hewan peliharaannya.

Bila perbaikan besar mengganggu hunian

Pemilik berhak melakukan perbaikan mendesak selama masa sewa dan penyewa wajib mengizinkannya. Namun bila perbaikan berlangsung lebih dari 40 hari, harga sewa harus dikurangi sebanding dengan waktu dan bagian rumah yang tidak dapat dipakai (Pasal 1555 KUH Perdata). Bila perbaikan membuat rumah sama sekali tidak dapat ditempati, penyewa dapat meminta sewa diakhiri.

Sebaliknya, bila pemilik menolak memperbaiki kerusakan yang menjadi kewajibannya, pemilik dapat dianggap wanprestasi. Penyewa dapat menuntut pemenuhan, ganti rugi, atau pembatalan perjanjian melalui pengadilan.

Bolehkah perjanjian membebankan semua perbaikan kepada penyewa?

Boleh, sepanjang disepakati dengan jelas. Aturan KUH Perdata tentang pembagian perbaikan bersifat pelengkap, artinya berlaku bila para pihak tidak mengaturnya sendiri. Klausul seperti "seluruh perbaikan selama masa sewa menjadi tanggungan penyewa" mengikat bila ditandatangani dengan sadar.

Meski begitu, klausul tersebut tetap ditafsirkan dengan itikad baik. Kerusakan struktural berat, seperti atap ambruk karena kayu lapuk sejak awal, sulit dibebankan kepada penyewa bila cacat itu sudah ada sebelum serah terima dan disembunyikan. Karena itu, baca klausul perbaikan sebelum menandatangani dan minta dirinci.

Langkah praktis saat terjadi kerusakan

1. Dokumentasikan. Foto dan video kerusakan beserta tanggalnya. Bandingkan dengan foto kondisi rumah saat serah terima, bila ada.
2. Beri tahu pemilik secara tertulis. Kirim pesan WhatsApp atau surat yang menjelaskan kerusakan, dugaan penyebab, dan permintaan perbaikan dalam waktu wajar, misalnya 7 hari.
3. Cegah kerusakan meluas. Penyewa tetap wajib memakai rumah sebagai "bapak rumah yang baik", misalnya menampung air bocor dan mematikan listrik di area basah.
4. Sepakati pembiayaan sebelum memperbaiki. Bila pemilik meminta Anda memperbaiki dulu, minta persetujuan tertulis bahwa biayanya diganti atau dipotong dari sewa, lalu simpan nota.
5. Bila pemilik diam, kirim teguran kedua. Setelah itu Anda dapat menuntut pengurangan sewa, ganti rugi, atau pengakhiran sewa, bila perlu melalui gugatan sederhana.

Saat sewa berakhir

Penyewa wajib mengembalikan rumah dalam keadaan seperti saat diterima, kecuali kerusakan karena usia dan pemakaian wajar. Pemilik sering memotong deposit untuk perbaikan. Potongan yang sah hanya untuk kerusakan yang menjadi tanggungan penyewa dan sebaiknya disertai rincian biaya. Foto kondisi saat masuk dan keluar adalah bukti terbaik untuk kedua pihak.

Hal yang sering keliru

• Mengira semua kerusakan selama masa sewa otomatis menjadi tanggungan penyewa, padahal kerusakan struktural dan karena usia bangunan adalah kewajiban pemilik bila perjanjian tidak mengatur lain.
• Memotong uang sewa secara sepihak tanpa kesepakatan, sehingga penyewa justru bisa dianggap menunggak.
• Merenovasi atau mengubah bangunan tanpa izin tertulis pemilik.
• Tidak memotret kondisi rumah saat masuk, sehingga sulit membantah potongan deposit.
• Hanya mengeluh lewat telepon tanpa pemberitahuan tertulis.

Pertanyaan yang sering diajukan

Atap bocor sejak saya masuk. Siapa yang menanggung?

Pemilik, karena ia wajib menyerahkan rumah dalam keadaan terpelihara dan menanggung cacat yang menghalangi pemakaian. Laporkan secara tertulis dan minta perbaikan.

Pompa air rusak setelah tiga tahun dipakai. Apakah penyewa harus mengganti?

Bila rusak karena usia pakai wajar, umumnya tanggungan pemilik. Bila rusak karena salah pakai, misalnya dinyalakan tanpa air, penyewa yang menanggung.

Bolehkah saya memperbaiki sendiri lalu memotong sewa?

Boleh bila pemilik setuju, sebaiknya tertulis. Tanpa persetujuan, potongan sepihak berisiko dianggap wanprestasi.

Bagaimana bila perbaikan memakan waktu lebih dari sebulan?

Bila perbaikan berlangsung lebih dari 40 hari, harga sewa harus dikurangi sebanding dengan waktu dan bagian rumah yang tidak dapat dipakai.

Apakah aturan ini berlaku untuk kamar kos?

Ya, kos adalah sewa-menyewa sehingga prinsip yang sama berlaku, kecuali peraturan kos atau perjanjian mengatur lain.

Dasar hukum

• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Buku III Bab VII tentang Sewa-Menyewa (Pasal 1548, 1550, 1551, 1552, 1555, 1564, 1583)
• Putusan Mahkamah Agung Nomor 1400 K/Sip/1974 tentang larangan penyewa mengubah benda sewaan
• Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman sebagaimana diubah dengan PP Nomor 12 Tahun 2021 (mencabut PP 44/1994 tentang Penghunian Rumah oleh Bukan Pemilik)

Dalam kategori yang sama

• Pinjam Uang Dihitung dalam Emas atau Dolar: Bolehkah, dan Berapa yang Harus Dikembalikan?
• Pinjam Uang Dihitung dalam Emas atau Dolar: Bolehkah, dan Berapa yang Harus Dikembalikan?

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.